Entre 2021 et 2022, le nombre de ventes de biens en viager a augmenté passant de 1 448 à 2022. Cette tendance s’explique notamment par le vieillissement de la population et la réforme des retraites. En effet, grâce à cette opportunité, les vendeurs s’assurent ainsi un complément de revenus.
Pour l’acquéreur, il s’apparentera à un « placement épargne » même si il n’aura aucune garantie de réaliser une « bonne affaire » puisqu’elle dépend du décès évidemment imprévisible du vendeur. D’après des études, la durée d’investissement dure en général 14 ans. Décryptage d’un moyen méconnu d’accéder à la propriété.
La vente en viager consiste pour un acquéreur à acheter un bien immobilier en versant une rente périodique qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une somme d’argent que l’on nomme « bouquet » peut accompagner la rente. Ce bouquet est versé comptant au moment de la signature de l’acte de vente, il est exonéré d’impôts. Il est déduit du prix de vente, la rente correspondra alors au solde du prix. Le bouquet n’est pas obligatoire mais il est recommandé dans le cas où le vendeur est très âgé. En effet, la vente risquerait d’être contestée en justice.
La vente d’un viager est basée sur un aléa central : la longévité du vendeur. Aussi, en cas de décès du vendeur dans les vingt jours qui suivent le contrat, la vente est annulée.
Ainsi, le montant de la rente est déterminé en fonction de l’âge du vendeur.
De plus, le viager a deux variantes :
Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère a un avantage pertinent pour l‘acheteur. En effet, seulement une partie de la rente viagère est imposable, selon les modalités suivantes :
L’acquisition d’un bien en viager permet d’échelonner le paiement. Il n’est ainsi pas nécessaire d’avoir recours à un crédit auprès d’une banque.
Le cas d’un viager libre s’assimile à une vente ordinaire. Aussi, l’ensemble des charges revient donc au débirentier qui doit assumer l’ensemble des charges, y compris les impôts fonciers. A sa charge également, les travaux relatifs au bien.
En ce qui concerne, le cas d’un viager occupé, il n’y a pas de lois précisant qui doit s’acquitter des dépenses des charges. Il est donc nécessaire de le stipuler dans le contrat.
A noter toutefois que le débirentier est tenu aux grosses réparations, conformément à l’article 606 du Code civil.
Si les rentes sont impayées par l’acquéreur, l’acte notarial prévoit une annulation de la vente. De ce fait, le bien reste en la possession du propriétaire initial.
Lors de la vente du bien, ni le vendeur, ni l’acquéreur ne savent à l’avance le montant du prix de vente. Le prix définitif ne sera connu que lors du décès du vendeur.
En cas de décès de l’acquéreur, les héritiers doivent continuer à payer la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Le métier de l’immobilier présente de nombreuses opportunités. Cependant, pour être pris au sérieux, il est important de maîtriser les lois en vigueur, mais aussi de veiller à l’évolution de l’immobilier, dans lequel évoluent propriétaires, locataires et acquéreurs potentiels.
À cet égard, de nombreux professionnels n’ont pas le temps de se former et de s’occuper des procédures de gestion de leur entreprise. Par conséquent, il est conseillé de se faire accompagner par un tiers compétent.
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