Le marché immobilier regorge de dispositifs dits de défiscalisation. Ces opportunités, mises en place par le gouvernement, permettent de faciliter les transactions immobilières. Vous vous intéressez au dispositif de la loi Pinel/Duflot et à son mécanisme ? Notre article fait le point, pour vous, sur les enjeux et les contours de cet outil fiscal.
Les dispositifs de défiscalisation correspondent à des opportunités permettant d’optimiser ses impôts sur le revenu. Il convient de préciser que cette défiscalisation ne s’applique qu’aux ménages qui ont un volume conséquent d’impôts à déduire. La logique gouvernementale est donc d’inciter les ménages aisés à investir dans l’immobilier, souvent locatif.
Ainsi, dans la majorité des cas, les dispositifs de défiscalisation ont une visée solidaire et redistributive. Il s’agit d’un engagement gagnant-gagnant permettant au gouvernement de faire « circuler » l’argent au service de la construction de logements.
Par ailleurs, il est important de bien s’informer sur les dispositifs de défiscalisation existants. Il arrive que certains dispositifs soient dans le collimateur du gouvernement en raison de leur coût. Il convient donc, en toutes circonstances, d’évaluer la pérennité d’un dispositif afin d’éviter d’en être privé en cours de route. Un négociateur immobilier doit, par exemple, assurer une veille réglementaire pour identifier les potentiels dispositifs menacés de disparition.
La loi Pinel/Duflot entre dans le champ des outils de défiscalisation et possède des atouts non négligeables. À ce titre, l’objectif de ce dispositif est de permettre aux ménages de devenir propriétaire sans que cela pèse sur le budget des acquéreurs.
Grâce au dispositif de la loi Pinel/Duflot, une partie du coût d’acquisition immobilier est pris en charge par les impôts de l’acquéreur. En outre, il doit louer ce bien, ce qui lui permet de percevoir une source de revenus. En contrepartie, les banques ne demandent pas d’apport pour le financement de l’opération.
En théorie, la réduction d’impôts ajoutée aux loyers permet de financer les coûts en lien avec l’emprunt immobilier. Il s’agit alors d’une opération « blanche » qui donne accès à la propriété. Comme nous le verrons plus bas, la situation peut parfois être légèrement différente et les inconvénients sont à prendre en considération avec la plus grande attention.
Par ailleurs, ce dispositif ne s’adresse qu’aux résidences neuves ou en rénovation. Ainsi, les propriétaires bénéficient d’un bien immobilier aux normes environnementales en vigueur, ce qui est non négligeable pour réduire la facture d’énergie.
Enfin, la location doit être au minimum de 9 ans. Cela signifie qu’un propriétaire peut le récupérer pour un usage personnel à l’issue de ce délai. De nombreux parents sont tentés d’acquérir ce type de bien immobilier afin de pouvoir proposer un logement à leurs enfants lorsqu’ils en auront besoin.
Afin de bénéficier du dispositif de la loi Pinel/Duflot, il est nécessaire de respecter un certain nombre d’exigences. Il convient de préciser que le non-respect des règles peut conduire au remboursement des aides et à des sanctions plus lourdes.
Comme nous l’avons vu plus haut, un acquéreur doit s’engager à louer le bien immobilier durant 9 années minimum. Néanmoins, la défiscalisation n’est valable uniquement pour une période de 12 ans. Ainsi, au-delà de 12 années, les acquéreurs ne perçoivent que le loyer des locataires pour financer les coûts de l’emprunt. Cet élément doit être pris en compte. Un acquéreur doit être en mesure de supporter cette charge supplémentaire qui va arriver.
En termes de taux, la réduction d’impôts chaque année est de 2 % de la valeur du bien immobilier. À la fin de la 9e année et jusqu’à la 12e année, le taux descend à 1 %. Ainsi, un ménage peut, au maximum, défiscaliser 2 % de la valeur du bien pendant 9 ans et 1 % pendant 3 ans. Au total, le prix du bien immobilier neuf est donc réduit de 21 %, ce qui laisse 79 % de son prix à la charge du propriétaire. Ces éléments sont essentiels à prendre en compte pour calculer les mensualités du futur acquéreur et voir ses possibilités à conclure ce type d’achat.
Enfin, il convient de préciser qu’un acquéreur ne peut pas louer à des locataires excédant un plafond de revenus. Par ailleurs, le territoire français est découpé en zones (A bis, A, B1, B2 et C). Chaque zone possède un plafond pour le montant du loyer. L’objectif central est d’aider les ménages modestes à accéder à des locations neuves.
Il convient, toutefois, de mettre en avant les inconvénients de la loi Pinel/Duflot pour un éventuel acquéreur. Ceux-ci sont de deux ordres.
Ce dispositif fiscal permet de financer une acquisition immobilière avec ses impôts sur le revenu. Or, en cas de baisse de revenus, l’acquéreur subit « l’effet ciseaux ». D’une part, il perçoit moins de revenus et dispose d’une marge de manœuvre restreinte. D’autre part, la partie prise en charge par ses impôts ne l’est plus. Ainsi, en cas de baisse brutale de revenus, le dispositif peut se révéler être un gouffre financier avec des centaines, voire des milliers d’euros à prendre en charge.
Il ne faut pas oublier qu’en optant pour le dispositif de la loi Pinel/Duflot, un particulier devient propriétaire d’un bien immobilier. Ainsi, il peut subir des surcoûts non prévisibles si des travaux de rénovation ou des réparations sont nécessaires. Il arrive, dans certaines situations, que des entreprises de BTP ne prennent pas en considération toutes les exigences nécessaires lors de la construction d’un ensemble immobilier neuf. Dès lors, dans le cas de constructions de mauvaise qualité, les surcoûts peuvent être nombreux et l’investissement peut perdre de sa rentabilité initiale.
Il est donc essentiel de bien appréhender les dispositifs fiscaux existants afin de conseiller au mieux ses clients. La loi Pinel/Duflot comporte des particularités, des avantages et inconvénients à appréhender pour éviter des déconvenues aux potentiels acquéreurs.
