En matière d’immobilier, d’urbanisme et d’aménagement du territoire, on entend régulièrement parler du terme de “mixité sociale”. Or, ce concept recouvre une réalité complexe qu’il est important de bien appréhender. Vous êtes conseiller en gestion du patrimoine et souhaitez identifier les avantages et les inconvénients de la mixité sociale ? Notre article fait un tour d’horizon des principaux éléments à intégrer lorsque l’on évoque ce sujet.
La mixité sociale est un concept qui défend l’idée de regrouper, dans un même quartier ou commune, plusieurs catégories sociales différentes. L’absence de mixité sociale entraîne, selon les défenseurs de ce concept, la ghettoïsation. Ces “ghettos” peuvent alors concerner tout autant les classes aisées que les classes les plus défavorisées de la population.
L’absence de mixité sociale pose également un autre problème : celui de la fiscalité locale. Il s’agit, en effet, d’éviter que certaines communes supportent toutes les dépenses en lien avec la prise en charge de populations défavorisées. Par ailleurs, plus la part de foyers modestes est importante, plus les recettes fiscales sont faibles. Ainsi, de nombreuses communes se retrouvent dans la situation de devoir gérer de nombreuses difficultés avec un budget restreint.
Dans les faits, il existe de nombreux endroits où la mixité sociale est relativement peu développée. À l’aide de l’instrument du logement social, l’État tente de remédier à ce problème. C’est dans ce contexte que se déploie la loi SRU.
La loi SRU a été adoptée en décembre 2000 en vue de favoriser la mixité sociale en France. Cette mixité sociale se réalise, prioritairement, par la construction et la mise à disposition de logements sociaux. Ces logements, à loyer modéré, proposent un niveau de location volontairement inférieur aux prix du marché. Il s’agit alors de permettre aux ménages modestes ou en difficulté d’accéder à un logement, y compris dans les zones où il existe une tension sur le marché.
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) est notamment connue pour son article 55. En effet, cet article de loi fixe un pourcentage minimum de logements sociaux par commune. Ainsi, les communes ne respectant pas un nombre minimal doivent engager des projets de constructions.
Dans le détail, cet article 55 stipule que :
La loi prévoit des critères exclusifs. Ainsi, les communes de plus de 15 000 habitants qui ne sont pas en croissance démographique, n’ont pas l’obligation d’atteindre ce seuil. En effet, une croissance démographique faible ou négative ne crée pas de tension sur le marché du logement.
Il convient de préciser que les communes qui n’atteignent pas les seuils fixés sont soumises à des sanctions, apparaissant sous l’appellation du ”prélèvement annuel”.
Il existe un certain nombre de dispositifs qui, en France, ont pour objectif d’avoir un impératif social. L’État prend généralement en charge des dépenses de travaux ou propose des déductions fiscales incitatives.
Il est parfaitement possible d’investir dans le logement social. En effet, les investissements dans les logements sociaux donnent droit à de nombreuses aides. Ainsi, il est possible de devenir bailleur social privé. Seul l’État peut être, de facto, bailleur social public. Il existe plusieurs moyens de devenir un bailleur social privé :
Par ailleurs, il convient de souligner que les loyers perçus dans le cadre d’un logement social sont garantis. En effet, même si personne n’occupe le logement, le propriétaire continue à percevoir des sommes d’argent. Dans les faits, les listes d’attente pour l’attribution d’un logement social étant importantes, les biens en question ne restent jamais longtemps sans occupant.
Enfin, sans devenir bailleur social privé, il est possible d’intégrer des dispositifs permettant de louer à des prix abordables. À ce titre, le dispositif Cosse permet aux propriétaires de bénéficier de déductions fiscales sur les revenus issus de la location. Pour activer ce dispositif, le propriétaire doit conclure une convention avec l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).
Par ailleurs, la mixité sociale peut également être vectrice de transformation positive de la ville. Ainsi, dans certains endroits, la construction de logements sociaux permet de faire venir des familles. Cette nouvelle donne accompagne la mise en place d’installations collectives (équipements sportifs, crèches, transports en commun…) qui n’auraient sûrement pas vu le jour sinon.
Or, en matière d’immobilier, la présence d’équipements et de commodités fait partie des critères qui viennent augmenter la valeur d’un bien. Par ailleurs, le fait de disposer d’un bien immobilier dans une ville dynamique vient élargir l’éventail d’acheteurs potentiels. Toutes les catégories de populations (familles, étudiants et même investisseurs) peuvent alors se positionner sur ce bien.
Dans la même logique, les écoquartiers intègrent également la mixité sociale au cœur des projets. Ainsi, les logements de haute valeur côtoient des logements sociaux. Leur architecture est souvent semblable.
Enfin, d’une certaine manière, le dispositif de la loi Pinel/Duflot s’inscrit également dans l’objectif de mixité sociale. Il s’agit de mobiliser l’épargne en proposant des déductions fiscales aux acquéreurs. Ces derniers doivent mettre leur bien en location pour une durée minimale de 6 ans à des locataires dans la limite d’un plafond de ressources déterminé.
Un conseiller en gestion du patrimoine n’est pas qu’un professionnel défendant les intérêts purement financiers de ses clients. Il peut aussi proposer un accompagnement pour que les investissements de ses clients soient orientés vers le social. En effet, de plus en plus d’investisseurs souhaitent que leur argent soit utile à la société. Ce regard multiple élargit la palette d’actions d’un professionnel et le rend, de fait, différenciant vis-à-vis de ses concurrents.
