Le viager, longtemps perçu comme une niche dans l’immobilier, connaît aujourd’hui une renaissance spectaculaire. Dans un contexte où les taux d’intérêt élevés rendent l’accès au crédit plus complexe, cette formule d’acquisition attire de plus en plus d’investisseurs. Que ce soit pour se constituer un patrimoine à moindre coût ou pour diversifier ses placements, le viager séduit autant les seniors en quête de revenus complémentaires que les acquéreurs stratégiques.
Selon l’observatoire de Viagimmo, réseau spécialisé dans les transactions viagères, 5 500 transactions ont été enregistrées en 2024, marquant une progression de 5 % par rapport à l’année précédente. Ce chiffre témoigne d’un engouement croissant pour ce type de transaction dans un marché immobilier globalement atone. Avec un chiffre d’affaires global atteignant 1,6 milliard d’euros, le viager se positionne comme une alternative solide aux achats immobiliers classiques, notamment en période de crise économique ou de contraintes financières liées à l’emprunt.
L’attractivité du viager repose sur un concept simple : le vendeur, généralement un senior, cède son bien à un prix inférieur à sa valeur réelle en échange d’une rente à vie. Cela permet aux propriétaires âgés de maintenir leur niveau de vie tout en libérant des liquidités.
Le prix moyen des biens vendus en viager s’élève à 295 000 €, une somme légèrement supérieure au prix moyen d’un logement classique en France, estimé à 266 800 €. Cette différence peut s’expliquer par la localisation souvent attractive des biens mis en vente et par leur typologie (résidences principales bien entretenues).
Cependant, pour les investisseurs, le coût réel du bien reste très compétitif grâce au mécanisme du bouquet (le capital initial versé au vendeur) et des rentes mensuelles. En moyenne, le bouquet pour un viager occupé est de 83 574 €, avec une rente mensuelle de 651 €. Les calculs montrent qu’il faut environ 27 ans de rentes pour atteindre la valeur réelle du bien. Ce système offre une certaine sécurité financière à l’acheteur, qui bénéficie d’un achat décoté.
Pour les viagers libres, qui permettent à l’acquéreur de prendre possession du bien immédiatement, la rente est plus élevée (environ 1 050 € par mois), mais l’acheteur peut louer le bien pour équilibrer les charges.
L’idée reçue selon laquelle le viager serait réservé aux seniors sans héritiers est largement dépassée. En 2024, 54 % des vendeurs avaient des enfants, mais choisissent tout de même cette formule. Pourquoi ? Principalement pour des raisons financières et pratiques.
Pour nombre de seniors, le viager constitue une solution idéale pour éviter les conflits d’indivision entre descendants après leur décès. Par ailleurs, le bouquet reçu à la vente leur permet d’effectuer des donations anticipées, souvent impossibles s’ils conservent leur bien. C’est également un moyen de financer leur quotidien, en particulier face à l’augmentation des coûts liés à la dépendance ou à une entrée en maison de retraite.
En termes de profil, la majorité des vendeurs ont entre 71 et 85 ans (71 %) et vivent seuls (71 %). Seuls 16 % des vendeurs ont moins de 70 ans, tandis que 13 % ont plus de 86 ans, un chiffre en augmentation grâce à l’allongement de l’espérance de vie.
Le viager « occupé », où le vendeur continue à habiter le bien, reste la formule la plus courante (67 % des transactions). Cependant, des alternatives émergent et séduisent une nouvelle génération d’investisseurs :
Cette diversification répond aux besoins spécifiques de chaque profil d’investisseur et contribue à démocratiser le viager.
Le viager ne séduit pas uniquement des particuliers en quête d’un logement. Parmi les acheteurs, 41 % sont des chefs d’entreprise ou des professionnels disposant d’une solide capacité d’investissement. Cette tendance reflète une stratégie patrimoniale : le viager est vu comme un placement à long terme, permettant de constituer un capital immobilier sans passer par le crédit.
Les profils des acheteurs révèlent une répartition intéressante :
De plus, près de 20 % des transactions sont réalisées par des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) familiales, témoignant d’une gestion optimisée de l’investissement.
Face à un marché immobilier tendu et des besoins croissants en revenus complémentaires pour les seniors, le viager s’impose comme une solution d’avenir. Non seulement il répond à des enjeux économiques, mais il reflète également des changements sociétaux profonds, tels que l’augmentation de la longévité et le besoin de sécurisation financière.
Pour les investisseurs, cette formule offre une occasion unique de diversifier leur patrimoine sans recourir au crédit. Quant aux seniors, elle leur permet de profiter pleinement de leur retraite tout en anticipant l’organisation de leur succession. Avec une croissance soutenue et des formules adaptées à chaque profil, le viager est bien plus qu’un phénomène de mode : c’est une opportunité incontournable dans l’immobilier moderne.
