L’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux français. Avec 62 % de leur patrimoine total consacré à la pierre, selon l’Insee, ce placement conserve une place centrale. Cependant, la montée des taux d’intérêt, les obligations de rénovation énergétique, et un durcissement fiscal imminent soulèvent une question clé : faut-il réduire la part de l’immobilier dans son patrimoine ?
Les français ont longtemps considéré l’immobilier comme un placement sûr et tangible. La résidence principale, souvent une maison, domine largement leurs investissements immobiliers. À cela s’ajoutent des résidences secondaires, des logements loués ou vacants, et des parts dans des fonds comme les SCPI. Cette diversification permet d’étendre leur patrimoine au-delà des frontières résidentielles, notamment vers les bureaux et commerces.
Cependant, cette stratégie historique a été favorisée par des conditions exceptionnelles, notamment des taux d’intérêt historiquement bas. La remontée brutale des taux en 2023 a mis fin à cet âge d’or, engendrant une chute des transactions et une baisse des prix. Cette situation impose une réflexion plus stratégique sur le rôle de l’immobilier dans un portefeuille global.
Lorsqu’il s’agit de la résidence principale, la question du timing est moins prédominante que celle de la stabilité géographique. Acheter un bien immobilier est recommandé pour ceux qui prévoient d’y vivre au moins dix ans. En revanche, pour les profils plus mobiles, la location reste une alternative judicieuse, surtout face aux coûts élevés des droits de mutation et des obligations de mise aux normes énergétiques.
Si l’on observe les tendances actuelles, le marché semble approcher de son point bas. À Paris, par exemple, les prix sont en phase de stabilisation autour de 9 500 €/m² après une chute notable depuis 2020. Pour les acheteurs, cela pourrait représenter une opportunité à long terme.
Acheter une résidence principale nécessite de ne pas surdimensionner son projet. L’entretien, les taxes, et les rénovations énergétiques constituent des coûts importants. De plus, le marché locatif tendu peut paradoxalement pousser certains ménages à privilégier l’achat, bien qu’il faille garder une gestion prudente des finances.
L’investissement locatif a perdu de son attrait face à des contraintes accrues, notamment fiscales et environnementales. Les biens peu chers, offrant des rendements bruts attractifs, sont souvent situés dans des zones à faible demande locative, ce qui limite leur potentiel de revente et augmente les risques de vacance locative.
Les investisseurs avertis privilégient désormais des logements mieux situés et de qualité supérieure. Ces biens, bien que plus chers, offrent une meilleure stabilité locative et un potentiel de valorisation supérieur. Cependant, ils nécessitent souvent une capacité de financement importante, réduisant leur accessibilité à une minorité.
En revanche, le segment de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique) présente de nouvelles opportunités. La baisse des prix dans ce secteur, amplifiée par la variation des taux, en fait un marché à surveiller. Les investissements via des clubs deals ou des ETF dédiés offrent une porte d’entrée avantageuse pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles.
Les SCPI, bien que populaires, connaissent une période d’ajustement. Il est donc conseillé de privilégier des investissements dans des foncières cotées ou via des indices immobiliers internationaux pour bénéficier d’une liquidité et de frais moindres.
La diversification est essentielle pour atténuer les risques. Si l’immobilier demeure une protection contre l’inflation, grâce à l’indexation des loyers, il est important de considérer d’autres options. Les placements financiers, par exemple, offrent une liquidité et une flexibilité souvent absentes de l’immobilier. Toutefois, ils demandent une discipline d’épargne rigoureuse, un défi que l’immobilier contourne en encourageant une épargne forcée par le crédit.
