L’inflation a fait son retour en 2021 dans un contexte de reprise de l’activité économique et de rebond de la consommation des ménages. L’effet se ressent sur le marché immobilier, aussi bien en termes de coût du crédit que de loyer. Pour autant, la pierre reste un investissement intéressant pour sécuriser son épargne.
Afin de limiter l’inflation, les banques centrales relèvent généralement les taux directeurs, notamment celui du refinancement des banques lorsqu’elles empruntent elles-mêmes. Pour couvrir ce surcoût, elles relèvent leurs propres barèmes appliqués aux contrats souscrits par les entreprises et les particuliers, entre autres les crédits immobiliers.
Pour les propriétaires encore endettés, l’inflation n’a pas d’influence sur la somme à rembourser, puisque la quasi-totalité des financements est accordée à taux fixe. En revanche, ceux qui n’ont pas encore concrétisé leur projet risquent de voir leur capacité d’emprunt diminuer. Cela signifie qu’à mensualités égales, le capital dont ils disposent pour leur acquisition est nettement plus faible.
Pour trouver rapidement preneur, les vendeurs doivent s’adapter au budget des potentiels clients et revoir leurs ambitions à la baisse. Il en résulte une correction sur le marché de l’immobilier. À l’inverse, les propriétaires qui continuent à occuper leur bien sont à l’abri, tout comme les propriétaires-bailleurs. En effet, les loyers sont révisés chaque année en fonction de l’inflation. Ils s’appuient pour cela sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) fourni par l’Insee, indexé sur l’évolution des prix à la consommation. Même si la réévaluation est décalée de quelques mois et qu’elle ne couvre pas intégralement l’inflation, l’investissement continue à générer des revenus complémentaires non négligeables.
Même en cas d’inflation et de remontée des taux, le foncier reste une valeur refuge pour les Français. Selon un récent rapport de l’Insee, les actifs immobiliers représentent 54 % du patrimoine des ménages. Pendant la crise, ils se sont distingués des produits financiers par leur faible volatilité et leur rendement stable. De manière générale, la valeur des terrains, maisons et immeubles augmente avec les années, comme l’indique l’historique de l’évolution des prix de l’immobilier, indépendamment de la conjoncture économique.
Les candidats à l’investissement se demandent donc aujourd’hui laquelle des deux possibilités qui s’offrent à eux est la plus avantageuse :
Pour faire le bon choix, il est dès lors indispensable de s’interroger quant aux perspectives économiques. Selon l’Insee, la situation sanitaire mondiale n’étant pas encore totalement sous contrôle, la reprise économique reste « sous tension » et les incertitudes demeurent pour les prochaines années. S’agissant des taux directeurs, une remontée est envisageable, mais elle devrait être modérée et progressive. En effet, les Banques centrales devraient rester prudentes, au vu de la fragilité de la relance économique.
De son côté, le marché immobilier déjoue les attentes des analystes et affiche des records pour 2020 et 2021 avec 1,2 million de transactions dans l’ancien. 2022, les ventes devraient reculer d’environ 15 à 20 %. Les acheteurs jouent l’attentisme, ce qui se traduit par un allongement des durées de vente et un fléchissement des intentions d’achat sur les 12 prochains mois, surtout dans la capitale, en perte d’attractivité depuis les confinements, ainsi que dans les régions ayant connu une effervescence depuis deux ans, dont la Bretagne et la Normandie.
Cependant, près de 1 million de logements au total pourraient tout de même changer de propriétaire d’ici le 31 décembre. En outre, l’indice GIE (Groupement d’Intérêt Économique) Immostat montre un regain d’intérêt pour les investissements dans l’immobilier résidentiel, la pandémie ayant réduit l’attractivité du segment professionnel (bureaux, commerces).
La part des investisseurs institutionnels est en forte hausse selon l’indice GIE, avec des volumes investis en croissance de plus de 40 % représentant 5,5 milliards d’euros en 2020. Néanmoins, ils ne pèsent pour l’instant que 10 % des achats totaux réalisés. Leur système d’acquisition de lots en bloc stimule la concurrence sur le marché et dope les prix. En y ajoutant l’insuffisance chronique de biens disponibles et de nouvelles constructions, ainsi que les conditions de prêts toujours favorables aux emprunteurs, les prix ne devraient pas baisser autant que certains économistes l’estiment à moyen terme.
