Immobilier locatif : Faut-il investir dans le Pinel avant qu’il ne soit trop tard ?

Le dispositif Pinel, instauré en 2014, a permis à des milliers d’investisseurs français de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement immobilier locatif dans des zones tendues. Alors que sa suppression progressive est programmée pour la fin 2024, faut-il encore en profiter avant qu’il ne disparaisse ?

Le fonctionnement du dispositif Pinel

Le mécanisme Pinel repose sur une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif. Plus précisément, les investisseurs qui achètent un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) pour le louer peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 9 % à 21 % du prix d’acquisition, selon qu’ils s’engagent à louer le bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

Les conditions à respecter sont strictes. Le logement doit être situé dans une zone où la demande locative est supérieure à l’offre, principalement dans les grandes agglomérations. De plus, le montant des loyers est plafonné, tout comme les ressources des locataires, afin de s’assurer que ces biens sont accessibles à des foyers aux revenus modestes ou intermédiaires.

Un avantage fiscal encore intéressant en 2024 ?

La disparition progressive du dispositif Pinel est actée, mais il subsiste encore des opportunités pour les investisseurs en 2024, bien que les taux de réduction d’impôt soient désormais moins avantageux qu’à l’origine. En effet, pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt ont été abaissés à 10,5 %, 9 % et 7,5 % selon la durée d’engagement locatif, contre les taux précédemment plus élevés de 12 %, 18 % et 21 %.

Cependant, une exception existe pour les logements répondant aux critères de la norme environnementale RE2020 et situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Dans ces cas, les taux initiaux sont maintenus, ce qui permet aux investisseurs soucieux de s’engager dans des projets durables de profiter pleinement du dispositif.

Les avantages d’un investissement en Pinel aujourd’hui

Pour certains investisseurs, il peut encore être pertinent de profiter du Pinel avant sa disparition.

• Réduction d’impôt : Même si les taux ont été réduits, l’économie d’impôt peut encore représenter une somme significative pour les foyers lourdement imposés.
• Patrimonialisation : Acheter un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine tangible, susceptible de prendre de la valeur dans le temps, notamment dans les zones où la demande locative est forte.
• Assurance d’une demande locative : En raison de la pénurie de logements dans les grandes agglomérations françaises, il est souvent facile de trouver des locataires, réduisant ainsi les périodes de vacance locative.

Les inconvénients et risques à prendre en compte

Malgré ses avantages, l’investissement en Pinel présente aussi plusieurs inconvénients qu’il est important de considérer avant de se lancer :

• Contraintes géographiques : Le dispositif ne s’applique que dans certaines zones, limitant ainsi le choix des investisseurs. Ces zones sont souvent des régions où les prix de l’immobilier sont déjà élevés, ce qui peut rendre l’investissement coûteux.
• Rendement limité : La rentabilité de l’investissement en Pinel est souvent plus faible que celle d’autres types de placements immobiliers ou financiers. Entre les plafonds de loyer imposés et les frais d’entretien, le rendement net peut s’avérer modeste.
• Engagement à long terme : S’engager à louer un bien sur 6, 9 ou 12 ans peut constituer une contrainte importante. En cas de besoin de liquidité ou de changement de projet de vie, sortir d’un investissement Pinel peut s’avérer compliqué et coûteux.

Les alternatives au dispositif Pinel

Pour ceux qui hésitent à se lancer dans un projet Pinel à quelques mois de sa disparition, il existe d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière qui pourraient s’avérer plus intéressants selon le profil de l’investisseur.

• Le dispositif Denormandie : Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au Pinel, mais pour des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent revitaliser des centres-villes dégradés.
• Les SCPI fiscales : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement un bien. Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux similaires à ceux du Pinel, tout en mutualisant les risques locatifs.