Alors que les logements étiquetés G sont sur le point de devenir impropres à la location, un projet de loi pourrait bien changer la donne pour des milliers de propriétaires. Mais que dit cette nouvelle législation et quels en sont les impacts concrets ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est au cœur des débats immobiliers. À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront déclarés indécents et interdits à la location, sauf pour les baux en cours. Cette décision fait suite à une interdiction partielle pour les logements G+ consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an, en vigueur depuis janvier 2023. Avec environ 755 000 locations classées G en France, près de 250 000 appartements risquent de devenir impropres à la location dès le début de l’année prochaine.
Face à la pression et aux difficultés techniques rencontrées en copropriété, une proposition de loi (PPL) transpartisane a été introduite pour offrir plus de flexibilité aux propriétaires. Portée par les députés Bastien Marchive et Iñaki Echaniz, cette PPL pourrait entrer en vigueur dès 2025. Elle vise à suspendre temporairement l’application des normes de décence énergétique pour les logements en copropriété où des travaux de rénovation ont été votés.
La nouvelle proposition de loi prévoit que l’obligation de conformité énergétique ne s’appliquera qu’aux nouveaux baux, aux contrats renouvelés ou reconduits après le 1er janvier 2025. Cela signifie que si un bail a été signé avant cette date, la date d’indécence serait repoussée, donnant ainsi aux propriétaires un délai pour entreprendre des travaux. Par exemple, un contrat signé le 1er septembre 2024 resterait valide jusqu’au 1er septembre 2027.
Pour les propriétaires qui s’engagent dans des rénovations, la loi offrirait un sursis de trois ans maximum, à condition que les travaux aient été votés en Assemblée générale (AG). Cette mesure prévient l’interdiction de location pendant la réalisation des travaux, mais impose un calendrier strict. Si ces rénovations ne sont pas achevées dans le délai imparti, l’interdiction de location reviendrait en vigueur.
La proposition va plus loin en intégrant ces obligations de rénovation dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) des copropriétés. Cette exigence vise à prévenir toute tentative de contournement des règles par une absence de vote en AG, garantissant ainsi que la planification des travaux de rénovation énergétique soit formellement prise en compte.
Les logements G+, particulièrement énergivores, ne bénéficient pas de cette souplesse. Estimés entre 100 000 et 120 000, ces biens restent soumis aux règles actuelles et ne peuvent être loués depuis janvier 2023. La proposition de loi exclut expressément ces logements de ses dispositions, soulignant l’urgence de traiter les habitations aux performances énergétiques les plus médiocres.
La PPL prévoit aussi des mesures pour protéger les locataires. Si un propriétaire se trouve dans l’incapacité de réaliser les travaux en raison du refus de l’AG, le locataire peut demander une réduction du loyer, à hauteur des charges énergétiques qu’il doit supporter. Cette clause incite les propriétaires à s’assurer de la bonne tenue des votes en AG et de l’engagement dans les rénovations nécessaires.
Le projet de loi anticipe également les cas où le locataire empêcherait la réalisation des travaux nécessaires. Dans ce contexte, le locataire perdrait le droit de saisir le juge pour engager la responsabilité du bailleur, une disposition visant à encourager la coopération entre locataires et propriétaires dans l’intérêt des rénovations.
Cette proposition de loi, bien que limitant les sanctions immédiates, n’annule pas les obligations de rénovation à long terme. Les propriétaires doivent comprendre que ce répit de trois ans est conditionnel et nécessite une planification sérieuse pour se conformer aux futures réglementations.
Le projet de loi qui vise à assouplir l’application des obligations de rénovation pour les passoires thermiques en copropriété pourrait offrir un répit bienvenu aux propriétaires. Cependant, il soulève des questions sur la capacité des copropriétés à gérer les travaux nécessaires dans les délais impartis. Avec la crise du logement en toile de fond, cette initiative représente une tentative de concilier les impératifs énergétiques et la réalité des copropriétaires.
