L’avant-contrat, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, est une étape indispensable dans une transaction immobilière.
En principe, le coût de la rédaction de l’avant-contrat est inclus dans la commission du négociateur immobilier ou dans la rémunération du notaire.
Lorsque le vendeur et l’acheteur parviennent à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant de signer l’acte de vente définitif. Ce contrat détermine les conditions précises dans lesquelles la vente s’effectuera. Aussi appelée promesse unilatérale de vente, elle engage le vendeur et permet à l’acheteur de réserver le bien durant une certaine période (environ 2 à 3 mois).
Pendant cette période, le propriétaire ne peut ni renoncer à la vente, ni proposer le bien à un autre acheteur.
Quant au candidat acheteur, il a le temps de réfléchir s’il décide finalement de l’acquérir ou non.
En contrepartie de cette «option» mise sur le bien immobilier, le futur acheteur verse au vendeur un montant maximum égal à 10% du prix de vente à titre d’indemnité.
S’il décide d’acheter le bien, cette indemnité s’imputera sur le montant total à verser. En revanche, s’il renonce à acheter ou s’il n’affirme pas son acceptation dans le délai convenu, l’indemnité restera due au propriétaire à titre de dédommagement. La promesse de vente n’est valable que si elle est enregistrée auprès de la recette des impôts, au plus tard 10 jours après la signature. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
La promesse de vente est un véritable contrat qui implique des obligations réciproques pour chacune des deux parties. Bien qu’il ne soit pas obligatoire légalement, cet acte reste indispensable et donc fortement recommandé. Autant qu’il est conseillé de le faire signer chez un notaire.
Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé. Le compromis vaut vente.
La conclusion de cet accord permet de fixer clairement le prix du bien vendu ainsi que les conditions générales et particulières de la vente. Il mentionne également les conditions suspensives et la date butoir à laquelle l’acte de vente sera signé. Le notaire se réfère à cet acte pour rédiger l’acte authentique de vente. À noter que le notaire peut également rédiger cet avant-contrat garantissant sa sécurité juridique.
Si l’une des parties renonce à la transaction, une fois l’ensemble des conditions suspensives levé, l’autre peut recourir à la justice, en exigeant des dommages et intérêts.
La signature du compromis de vente s’accompagne du versement par l’acheteur d’une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelé dépôt de garantie, ce montant s’imputera sur le prix dès la signature de l’acte.
En termes d’acquisition immobilière, le défi est de taille pour les candidats. Certes, ils doivent non seulement faire correspondre leurs critères de sélection avec des prix élevés, mais ils doivent également devancer d’éventuels concurrents en quête de bonnes affaires. Il est donc bien compréhensible que dans cette course à l’immobilier, les candidats acquéreurs engagent rapidement les négociations. Pour s’assurer des faveurs du propriétaire, certains parviennent à formaliser leur engagement bien avant la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Dans ce cas, on parle alors d’« offre d’achat ».
Appelé aussi « offre de prix » ou « promesse unilatérale d’achat », ce document proposé par certains professionnels requiert une certaine prudence. En effet, il engage uniquement l’acheteur et non le vendeur.
Si le propriétaire accepte l’offre par écrit, la vente est considérée comme conclue. En revanche, l’acheteur peut parfaitement y renoncer si le vendeur ne manifeste pas une réponse claire dans les délais prévus à l’acte. Dans ce cas, la mesure prudente consiste à insérer dans l’offre d’achat des clauses suspensives, comme par exemple l’obtention d’un prêt. Par ailleurs, il est préférable de ne laisser que peu de temps au propriétaire pour donner sa réponse, une semaine à 15 jours. Ainsi, sous peine de nullité de l’offre, le vendeur n’a aucun droit de réclamer un versement de la part de l’acheteur.
Les clauses suspensives sont quasi-inévitables dans le cas d’une transaction immobilière.
Celles-ci suspendent l’exécution du contrat à la réalisation de certaines conditions : accord pour un prêt bancaire, découverte d’une servitude d’urbanisme lourde, de l’exercice du droit de préemption par la commune…
Dans le cas de la réalisation de ces conditions et donc de l’abandon de la vente, les sommes déjà versées par l’acheteur lui sont restituées.
Un compromis de vente peut également prévoir l’insertion d’une « clause de dédit ». Celle-ci permet à l’acquéreur ou au vendeur de renoncer à la vente, sans préciser le motif, mais en laissant à l’autre partie le montant fixé au préalable et déjà versé. Toutefois, celle-ci n’est pas fréquente dans la pratique.
À noter qu’elle est distincte de la clause pénale mentionnée dans la plupart des compromis selon laquelle l’acheteur s’engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires s’il refuse de signer la vente.
Pour éviter que l’acheteur ne s’engage à la légère lorsqu’il achète un bien immobilier, la loi prévoit un délai durant lequel il peut se rétracter, sans subir de pénalités financières. Il peut donc renoncer même après la signature d’un compromis ou promesse de vente dans
un délai de 10 jours. Peu importe le motif, les sommes qu’il a versées doivent lui être restituées intégralement.
Ce délai de rétractation court au lendemain de la remise en main propre d’une promesse de vente passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’avant-contrat (promesse passée sous seing privé).
