Le mandat immobilier est obligatoire dans toutes transactions immobilières. Il en existe plusieurs types avec chacun leur spécificité.
Un mandat immobilier est un contrat par lequel un propriétaire donne à un mandataire un certain pouvoir sur son patrimoine immobilier. Ce pouvoir permet au négociateur immobilier d’agir au nom et pour le compte du mandant. La loi Hoguet précise que le contrat de mandat est obligatoire pour toutes les transactions immobilières passées par une agence. Il est possible de confier à un professionnel de l’immobilier plusieurs types de mandats immobilier :
Le mandat donné à un négociateur immobilier ou un agent immobilier est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l’arrêté du 15 septembre 1972.
Quel que soit le mandat passé, celui-ci doit être précis, impérativement écrit et contenir toutes les informations nécessaires et obligatoires : le type de mandat, l’identité des parties, les obligations du mandant et du mandataire, le prix de vente et les honoraires, la durée du mandat (sous peine de nullité, un mandat doit être limité dans le temps), mais aussi les conditions de résiliation…
On distingue le mandat simple (la vente est confiée à plusieurs agences immobilières et le vendeur se réserve la possibilité de trouver lui-même un acheteur) du mandat exclusif (un seul et unique négociateur immobilier est chargé de la vente du bien). Ces deux types de contrat sont généralement d’une durée de 3 mois. Le mandat peut aussi être semi-exclusif. Le vendeur peut alors chercher par lui-même un acheteur, mais il devra le renvoyer vers le négociateur immobilier titulaire du mandat.
Pour protéger le plus possible ses clients, le négociateur immobilier doit préparer les documents nécessaires dès la prise de mandat (des biens soumis à une copropriété) qui sont :
En vertu du contrat de mandat, le négociateur immobilier s’engage à mettre en œuvre ses meilleurs moyens pour aboutir à la vente du bien. Cela va de la publicité jusqu’à la négociation finale.
À propos des honoraires du négociateur immobilier, les textes régissant les mandats rappellent que la clause relative aux honoraires doit mentionner les frais exposés par ce dernier et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences. Les modalités de calcul et de paiement doivent être précisées également. Cette clause doit être mentionnée sur le mandat en caractères très apparents.
À noter que la rémunération forfaitaire prévue par le mandat peut être modifiée « lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat ».
Comme tout contrat, le mandat de vente peut être rompu. Mais attention, les conditions de rupture doivent figurer clairement dans l’acte. Nous l’avons vu, les contrats de mandat pour être licites doivent être limités dans le temps tout comme les clauses de reconduction tacite. Pour exemple, un mandat de 3 mois reconductibles dans la limite d’une année est parfaitement conforme.
Au-delà des durées prévues au contrat, il est possible de rompre le contrat par une lettre recommandée avec AR. La rupture prendra effet 15 jours après la réception de la lettre recommandée. Attention, pour résilier le mandat de vente dans plusieurs agences, une lettre recommandée à chacun des professionnels doit obligatoirement être envoyée à chacune d’entre elles.
Quel que soit le mandat choisi, il est toujours important de maîtriser les règles de ce contrat.
A noter que le mandant reste libre de fixer le prix auquel il veut vendre son bien, auquel l’agence ajoutera le montant correspondant au pourcentage de sa commission (commission affichée de façon visible au sein des locaux de l’agence et qui doit aussi figurer de manière claire et nette dans le contrat).
Lorsqu’il s’agit d’un mandat simple, le mandant (propriétaire) est exonéré du paiement de la commission s’il est l’instigateur de la vente. Cela reste valable même si l’agence a entamé des actions de promotion. À l’agence de vérifier que le vendeur n’a pas bénéficié de ses visites.
Enfin et logiquement, si une circonstance imprévue et non imputable au propriétaire se produit et entraîne l’empêchement de la vente, celui-ci ne paiera pas de commission. C’est par exemple le cas lorsque l’acheteur potentiel s’est vu refuser son prêt bancaire, au nom de la clause suspensive d’achat.
