Alors que les prix immobiliers se stabilisent et que les banques rivalisent d’offres attractives, un vent d’optimisme souffle sur le marché. Pourtant, cette embellie pourrait être de courte durée. En cause : un contexte géopolitique incertain qui influe sur les taux de l’OAT 10 ans et menace l’équilibre fragile de la reprise immobilière. Analyse d’une dynamique en apparence favorable, mais sous haute tension.
Depuis le pic de décembre 2023, où les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers avoisinaient les 4,20 %, la courbe a nettement fléchi. En février 2025, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est descendu à 3,19 %. Sur 15 ans, il s’établit à 3,07 %, contre 3,06 % sur 20 ans et 3,16 % sur 25 ans.
Cette détente significative du coût de l’emprunt ouvre à nouveau la porte de la propriété à de nombreux ménages, notamment les primo-accédants. Les meilleurs profils bénéficient même de taux inférieurs à 3 %, comme l’attestent les courtiers Cafpi et Meilleurtaux. La campagne de la Société Générale, proposant un taux de 2,99 % sur des prêts jusqu’à 500 000 €, a marqué les esprits et fait bouger les lignes concurrentielles.
Autre facteur stimulant : les banques sont de retour sur le marché immobilier avec une stratégie offensive. Pour capter de nouveaux clients, elles consentent à rogner sur leurs marges et multiplient les offres bonifiées. Les prêts à taux zéro (PTZ), dans leur nouvelle version attendue au 1er avril 2025, devraient encore faciliter l’accession à la propriété, notamment dans le neuf.
Des prêts dits « à impact », comme celui lancé par le Crédit Coopératif, encouragent également la rénovation énergétique. Une décote de 0,30 point est accordée si les travaux permettent de gagner deux lettres sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Enfin, des partenariats entre courtiers et promoteurs — tel que celui entre Icade et Meilleurtaux — permettent aux acheteurs de bénéficier de conditions préférentielles, comme une baisse d’1 % sur une partie du prêt ou la prise en charge des frais de courtage.
Malgré ce climat favorable, les signaux d’alerte se multiplient. Le principal danger vient des marchés obligataires, et plus précisément de l’OAT 10 ans, indicateur clé pour les banques lorsqu’elles fixent leurs taux de crédit. Or, ce taux, qui reflète le coût d’emprunt de l’État français, s’est envolé ces derniers mois.
Fin 2023, l’OAT 10 ans était à 2,5 %. Elle a bondi à 3,2 % le 30 décembre, puis à 3,56 % les 12 et 13 mars 2025, atteignant un sommet depuis la crise de la zone euro de 2011. Une telle flambée rend les conditions de refinancement plus coûteuses pour les établissements prêteurs, qui pourraient à terme répercuter cette hausse sur les crédits immobiliers.
La détérioration géopolitique internationale, la crise politique intérieure française et le regain de tension sur les marchés (notamment avec le retour de l’Allemagne sur le marché obligataire pour financer un fonds de 500 milliards d’euros) nourrissent cette incertitude.
Si les baisses de taux de la Banque centrale européenne (BCE) en 2024 et début 2025 ont contribué à détendre les marchés, elles n’ont pas un impact direct sur les taux immobiliers. En effet, les banques s’appuient davantage sur les « covered bonds », obligations de long terme corrélées aux taux de l’OAT 10 ans, pour ajuster leur politique de crédit.
Olivier Lendrevie, fondateur de MoneySmart, estime que « les taux ne devraient plus baisser mais remonter de 40 à 50 centièmes d’ici à l’été ». Un retour vers les 4 % est même envisagé d’ici fin 2025 si la situation ne s’améliore pas sur le plan international et que la France ne parvient pas à restaurer la confiance des investisseurs en maîtrisant son déficit public.
Les professionnels s’accordent sur un point : c’est le bon moment pour concrétiser un projet immobilier. Avec des taux encore bas, une offre bancaire dynamique et des dispositifs publics incitatifs, les conditions sont réunies pour acheter. Mais la fenêtre de tir pourrait se refermer rapidement si la remontée des taux s’accélère.
La vigilance reste donc de mise. Les candidats à l’emprunt ont tout intérêt à sécuriser leur financement sans tarder, avant un éventuel retournement de tendance dicté par des facteurs externes largement hors de leur contrôle.
